巴士的點評——辣招無用,沒有辣招更死
2018-05-17
政府公佈一幅位於九龍啟德的住宅用地,以二百五十一億六千萬元批予新鴻基地產,打破去年長沙灣地王一百七十二億九千萬元的紀錄,成為香港史上最貴的住宅新地王。這塊地皮樓面可建面積一百四十一萬平方呎,每方呎樓面地價約為一萬七千八百元,又創了同區樓面地價新高。

        新地這次高價搶地,可以說是之前與海航合作不成的一個變奏。聽投資界說,那件事有一段故事。海航於二○一六年十一月以來,在四個月內用二百七十二億元買了四塊啟德地皮,當時的賣入呎價為一萬三千元至一萬三千六百元。海航買地之後,被指為高價搶地,推高啟德區內的「麵粉價」。

        然而,昨天的高價,今天已變成低價。去年海航因為公司財務需要,研究把地皮放售或者再融資,據聞最早與海航傾的是新地,新地向來以「數口精」見稱,據說當時新地與海航傾的並不是買地,而是貸款方案。經過相當複雜的財務安排,海航大約可以融資到八成,而新地及相關財團可以收到八至十厘利息,海航可以保留發展權。不過,後來海航看過相關協議,覺得新地開出的違約條件很辣,海航很容易會觸犯那些違約條件,會被貸款方沒收地皮。

        與此同時,痚穨鶗|叔的談判隊伍亦入場,據說是一班年紀比較大的伯伯,當時參與談判的人懷疑痚繷o個伯伯團隊,可否快速作出這樣大的投資決定,誰知這班伯伯是地產界老行尊,三下五落二就傾出以一百六十億元價錢,買了海航其中兩幅最靚地皮。那兩幅地皮有正面海景,樓面呎價為一萬五千一百元,只較海航的買入價高出百分之十二。

        新地上次買不到海航的兩塊靚地,現在就以高價投得政府的兩塊位置沒有那麼靚的地皮。從投資角度而言,做不成便宜生意,忍痛高追,也是果斷行為。

        把鏡頭拉闊一些,上屆政府接連推出各種類型的辣招打壓樓市,發展商出於抵制也好,睇淡也罷,一度不競投官地,搞到好幾個港鐵項目流拍,港鐵高層甚至笑稱自己是「流拍王」。到如今時移世易,新地用接近萬八元呎價去買啟德地,也沒有人夠膽說貴。

        這屆政府上任之後,採取與上屆政府不同的手法,首先是不想出辣招打壓樓市,繼而推出所謂置業主導的方向,認為要搞置業階梯幫助年輕人上車。在今年《財政預算案》推出之前,我在一些財金界飯局堙A大家都在討論辣招有沒有效用,例如現在有百分之三十外地人來港買樓印花稅,是否可以再增加,進一步阻嚇外地人來港買樓。我認為不要期望辣招很有效,會令樓價下跌;但沒有辣招更大鑊,樓價就會失控上升,因為出辣招可以傳遞出一個訊息,就是政府在想方設法打壓樓價。但政府完全放棄辣招,無論是發展商或者小市民,都會深信樓價還會繼續上升,很難下跌。

        上屆政府推出辣招,發展商投地都很窒手,而如今投地卻非常勇猛,市區地價也萬八元一呎,樓價要多少元一呎才夠?政府覓地「歎慢板」,慢慢去搞諮詢,私樓價格暴漲,公屋輪候時間超過五年,在經濟繁榮背後,潛藏著極大的民憤。

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        盧永雄
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